徐州 [切换城市]

设门槛、限地价 前11月300城土地市场吸金2.4万亿

2016-12-26       浏览次数:57

扫描到手机,新闻随时看
扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

2016年的土地市场,在一年的跌宕起伏中接近尾声。回顾这一年的土地市场,关键词可以说是层出不穷,从上半年的高价地扎堆、房企抢地潮涌现,到下半年供地政策的收紧、对地价的严苛限制,甚至土地拍卖也有了不少花样玩法。用一句话概括,2016年的土地市场真是万分精彩。

据数据监控统计,截止到2016年11月,2016年前11月全国300个重点城市土地市场推出面积为88806万平方米,成交面积为70079万平米,全年土地出让金达23792亿。

2016年前11月300城土地出让金排行(苏州11月数据暂无)

量跌价涨 “高价地”成热门关键词

监控数据显示,2016年1-11月全年土地市场呈现量跌价涨的趋势,前11月全国300城土地成交面积为70079万平米,与2015年同期的73618万平相比,同比下跌了4.8%。而在成交面积略微下降的情况下,前11月300城土地出让金额为23792亿元,相比于2015年同期的19430亿元,同比上涨了22.4%。

毫无疑问,2016年地价有了相当幅度的提高,“高价地”也成为2016年出现频次非常高的热门词。从高价地块出现的频率来看,3-9月是高价地出现的高峰期,并在9月达到顶峰,这一现象在930调控大潮后才有所缓解。相关数据显示,今年前三季度的卖地收入,就已经超过了去年全年。前三季度,全国共有246宗地块,从总价或相继刷新本城市或是区域的地价纪录,9月份更是有51宗地块刷新总价地王或单价地王的纪录。

二线城市掀起房企抢地潮 占全国土地收入超7成

2016年热点二线城市的土地市场迅速升温,甚至一度呈现出逆袭一线城市的态势。一线城市受可用土地减少、地价高的限制,导致大牌房企纷纷出走二线城市。从数据表现来看,前11月一线城市土地出让金仅为3535亿,而二线城市前11月土地出让金为17092亿,占全国土地出让金的71.8%,且与2015年同时间段相比,同比上涨了104%。

从前11月全国300城土地出让金排行榜来看,一线城市上海、广州、深圳分别排名第二、第七和第九,其余全部是热点二线城市,南京以1566.1亿排名首位,杭州、苏州、天津、武汉、合肥、宁波均跻身前十位。从高价地块出现的频率来看,前11月地块总价前五宗地块中,深圳、上海各有一宗,其余三宗为杭州、武汉苏州的地块。

2016年前11月300城地块楼面价排行

土地供应有增有减 限地价成重要举措

2016年楼市调控整体基调是“因城施策”,土地市场也在因城施策之下,宽严并济的进行着。

有供有限可以概括全国土地市场的供应情况。对库存压力较大的城市暂缓土地供应,对住房供求旺盛的一二线城市适当增加宅地供应成为热点城市的普遍现象:深圳、上海、合肥、武汉、苏州等去化周期短、土地市场过热的城市皆曾出台适当加大土地供应力度的条例;而另一边,湖南省、海南市、沈阳市等库存高的省市,分别调减或暂停土地供应,来助力楼市去化。

除在供应方面进行调控以外,2016年土地市场最有力而显著的调控手段就是对地价的控制更为严格,为控制地价采取的措施也是多种多样。5月,苏州首创性祭出土地限价令,采取土地熔断制度,当地价超过最高限定,地块最终将流拍,同月,南京紧随其后也出台土地限价令,这两个城市拉开了限地价的序幕。

在限地价的基础上,“限竞地价”是维稳地价的目标下全新的土地出让方式,即宗地限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为企业竞报自持商品住房比例或保障房等配建比例。广州、深圳、武汉等已经开始实行达到最高限价后转竞配建面积,北京11月入市的四宗“限房价竞地价”试点地块,则全部住宅100%自持,更有一宗规划商办用地的地块商业达到100%自持,房企转行做房东,开启了房企竞地方式的新纪元。

房企资金受限 拿地门槛提高

除限制价格以外,对房企拿地条件的限制也更加严格。其中最重要的一项举措就是对房企拿地资金的限制。8月证监会明令禁止房企通过再融资的途径拿地,在这种情况下,各地方也相继出台政策,从资金方面控制房企拿地:上海严查房企拿地资金,对于“缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款”就已经命令堵上了五条渠道:银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金;南京、广州则规定房企拿地必须用自有资金,“一分钱都不准贷”;合肥则规定居住用地竞买保证金不低于参考总价的50%,缩短居住用地的土地出让金缴纳时限,出让金总额在20亿元以下含20亿元的,须在土地出让合同签订后1个月内一次性付清,出让金20亿元以上的,缴纳时间不超过6个月。

此外,还有一些地方根据出让地块的具体情况,制定一些规则,如违反规则,取消竞买结果也是毫不手软。日前,南昌九龙湖两块地拍出34亿多元,竞买结果被宣告无效,原来,这两宗地块竞买前,已出台规则,竞得人须同时竞得两宗土地,统一规划,统一开发建设温泉休闲度假项目。竞得人如竞得两宗地中的其中一宗地,成交无效。

总体来看,2016年的土地市场更像是一场多方的博弈:一方面是市场的升温、地价的攀升,一方面是增加供应却同时限制地价,一方面是房企的激进拿地,另一方面是拿地门槛的提高。而从年底热点城市的土地市场情况来看,房企拿地的热情依旧未减,触顶的地块仍然层出不穷。看来,未来土地市场的调控仍旧还有空间。

凡注明"来源:房产讯"的稿件为本网独家原创稿件,引用或转载请注明出处。