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李宇嘉:楼市供给侧结构性改革主要在盘活存量土地

2016-12-26       浏览次数:59

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2017年是改革的“深化年”,供给侧结构性改革要取得实质性进展。对于2017年的房地产,管理层在中长期的制度建设和改革方面着墨颇多,而不是强调明年将如何调控,这在过去是很罕见的。

 

2017年是改革的“深化年”,供给侧结构性改革要取得实质性进展。对于2017年的房地产,管理层在中长期的制度建设和改革方面着墨颇多,而不是强调明年将如何调控,这在过去是很罕见的。

从近期管理层的部署和讲话看,围绕供给侧结构性改革这个“纲”,提出很多推进改革的新要求,比如楼市长效机制建设、基础性制度建设、租售并举、盘活存量土地和疏导购房需求等。

近期,笔者在参加一些楼市年终总结和展望研讨会时发现,供给侧结构性改革等成了报告中的“热点词”。但是,什么是供给侧结构性改革、如何推进,争议很多。比如,有地方政府谈到,地方在供给侧结构性改革上主要做好土地和住房供应;比如,现有政策要求大城市控制土地出让规模,是否与供给侧结构性改革违背;再如,规范开发、销售、中介行为与供给侧结构性改革是什么关系,这些都需要厘清。

供给侧结构性改革的内容就是,通过供给端体制改革和机制创新,提高供给的质量和效率。从资源配置看,我国楼市距有效市场还有差距,供应质量和效率亟待提升,需要推进供给侧结构性改革。

供给的源头土地市场问题最大。集体土地流转是历史必然,但囿于改革的渐进性、稳中求进的治国理念,目前并非重点,关键在于城市国有土地。目前,包括北上广深在内,我国大城市并不缺地,缺的是供地制度和机制。由于产业升级,人口集聚,大城市第三产业效率远高于第二产业。第三产业的精髓就是基于就业、公共服务需求的人口集聚和分工。但为追求投资和税收短期绩效,地方更倾向于“上项目”。因此,各地大打低地价招商旗号、工业区遍地,供地极其粗放。

而且,基于比较优势,很多存量工业用地早该腾出来用于住房建设。但是,实际控制土地的国企、园区将土地看作一块肥肉,或等待政府高价收储,或自己开发房地产。区域规划调整(“工改居”)滞后,居住公共配套供给压力大,地方收储进展不足。

同时,工业用地改居住功能,不仅要缴巨额土地出让金(工业地价仅为住宅1/10左右,且很多工业用地是无偿划拨的),还要投入巨资做公共配套,国企搞房地产也很难。因此,一边是工业用地闲置和低效,另一边是住宅用地不足。

基于此,单边增加新地供应,只会导致城市“摊大饼”扩张,城市集聚度下降,道路等公共配套被动延伸、分摊效应不足,空间使用效率降低。此外,工业配套与生活配套交叉,城市生活和生产成本居高不下,“城市病”难解。而且,“摊大饼”模式下外围供地效率始终低于中心区,中心区高房价无解,存量用地改造成本不断攀高,导致地方更依赖新地供应。因此,中央经济工作会议提出,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。

合理增加土地供应,主要指盘活存量,并非新增供地。国土部批复大城市边界、要求减量发展,意在倒逼地方在存量上下苦工,而非一味地新增。

盘活存量才能提高房地产供应质量,如何盘活显然要体制改革和机制创新,关键在落实地方政府主体责任,这就是楼市的供给侧结构性改革。

租售并举也如此。我国大城市40%的居民长期租房、72%的流动人口租房,北京(楼盘)每天有20万人在找房子租,“先租后买”更是普遍选择。当前及未来,新市民已经成为住房消费主体。

但目前,租赁市场发展非常滞后、野蛮生长。对于承租方、出租方、中介等三方的权利和义务,各地普遍缺失规范性文件,投入监管严重不足。相比房价、开发、销售等数据,租赁房源、租金等信息严重缺失,监管程度不高的中介成为唯一供应渠道。大城市适合需求的小户型租赁房占比不到30%,同时有20%以上的房子闲置。调查显示,大城市40%~50%的租客表示曾遇到过不良中介。

基于土地财政、固定资产投资考虑,政府管理仍倾向于新房开发、销售。因此,地方房地产管理上存在的问题,造成了产品供给严重滞后于市场和百姓实际需求。

未来,管理标的的重点应该从新房转向二手住房、租赁市场,从开发商转向中介及从业人员。这也是房地产管理机制的创新,这样的创新能够疏通供应满足需求的通道,提高供应的质量,也是供给侧结构性改革的内容。

目前,人口向就业机会更多、收入更高、生活更丰富的大城市迁徙已是必然趋势。因此,就应该根据人口流动的空间趋势,相应增加土地和住房供应。但同时,由于大城市在规划、产业、人口布局上先入为主,人地矛盾短期内非常突出,高房价是必然的。通过轨道交通建设,并配以相应生活服务设施,引导新市民在城市外围居住,这是降低住房成本、满足空间需求的必然结果。

但是,大城市开发外围,一定要满足两个原则,即公共服务与住房建设同步推进,轨道交通与其他交通无缝对接,降低通勤成本。近年来,我国各大城市开发了很多新区,但能够做到这两点的很少。这是很多新区入住率低,甚至沦为空城、鬼城的主要原因,反而倒逼中心区房价越来越高。

因此,并不是没有需求,而是供应端出了问题,很多新区开发仍旧是房地产开发、土地财政的“摊大饼”思路,没有注入人的因素、公共服务的因素。未来,不管是疏导大城市需求,还是三四线去库存,必须要摒弃传统思路,遵循这两个原则,这也是供给侧结构性改革的内容。

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